Для многих людей землевладелец-землевладелец-землевладелец и арендодатель-убежище – это доказательство того, что человек может, пока еще жив, достичь сатанинского образа. Получатель мерзких проклятий, подушечек для игольчатых жильцов с склонностью к вуду, воспринимаемый как эксплуататор забитых, смертельный слуга, несомненно, является одной из самых ненавистных фигур дня.
Обвинительный акт является многообразным: он обвиняет несговорчиво высокую арендную плату; он позволяет своим зданиям впасть в негодность; его квартиры окрашены дешевой свинцовой краской, которая отравляет детей, и он позволяет наркоманам, насильникам и пьяницам преследовать арендаторов. Падающая штукатурка, переполненный мусор, вездесущие плотвы, негерметичная сантехника, кровельные пещеры и пожары являются неотъемлемыми частями области трущоб. И единственные существа, которые преуспевают в его помещениях, – это крысы.
Обвинительный акт, высоко обвиненный, хотя и является, является ложным. Владелец жилья в гетто мало чем отличается от любого другого поставщика недорогих товаров. Фактически, он ничем не отличается от любого поставщика каких-либо товаров. Они все обвиняют как можно больше.
Сначала рассмотрите поставщиков дешевых, низших и подержанных товаров как класс. Одна вещь, прежде всего, выделяется товарами, которые они покупают и продают: они дешево построены, уступают по качеству или подержанным. Разумный человек не ожидал бы высокого качества, изысканного мастерства или превосходного нового товара по выгодным ценам; он не чувствовал бы себя возмущенным и обманутым, если бы товар со скидкой показал, что он имеет только выгодные ставки. Наши ожидания от маргарина – это не масло. Мы удовлетворены меньшими качествами от подержанного автомобиля, чем от нового автомобиля. Однако, когда речь идет о жилье, особенно в городских условиях, люди ожидают, даже настаивают, качественное жилье по выгодным ценам.
Но что из-за претензии, что трущобно начисляет за свое ветхое жилье? Это ошибочно. Каждый пытается получить самую высокую цену за то, что он производит, и заплатить самую низкую цену за то, что он покупает. Арендодатели действуют таким образом, как и рабочие, члены меньшинств, социалисты, няни и коммунальные фермеры. Даже вдовам и пенсионерам, которые экономят деньги на случай чрезвычайной ситуации, пытаются получить самые высокие процентные ставки, которые могут быть сэкономлены.
Согласно рассуждениям, которые приходят в замешательство, все эти люди также должны быть осуждены. Ибо они «эксплуатируют» людей, которым они продают или арендуют свои услуги и капитал таким же образом, когда они пытаются получить наивысший возврат.
Но, конечно же, они не являются презренными – по крайней мере, не из-за их желания получить как можно больше прибыли от своих продуктов и услуг. И ни один из них не является трущобами. Арендодатели ветхих домов выделяются для чего-то, что является почти основной частью человеческой натуры – стремления к бартеру и торговле, а также для достижения наилучшей возможной сделки.
Критики трущоба не могут отличить желание взимать высокие цены, которые у каждого есть, и способность делать это, что не у всех есть. Слухи – разные, не потому, что они хотят взимать высокие цены, а потому, что могут. Поэтому вопрос, который является центральным в этом вопросе, и что критики полностью игнорируют, – вот почему это так.
То, что обычно заставляет людей взимать чрезмерно высокие цены, – это соревнование, которое возникает, как только цена и маржа прибыли любого продукта или услуги начинают расти. Если цена Frisbees, например, начнет расти, производители начнут расширять производство, новые предприниматели войдут в отрасль, используемые Frisbees, возможно, будут проданы на подержанных рынках и т. Д. Все эти действия, как правило, противостоят первоначальному подорожанию.
Если бы цена аренды квартир внезапно начала расти из-за внезапного нехватки жилья, аналогичные силы вступили в игру. Новое жилье будет строиться у созданных владельцев недвижимости и новых, которые будут втянуты в отрасль ценовым ростом. Старое жилье, как правило, будет отремонтировано; подвалы и чердаки будут прижиматься к использованию. Все эти мероприятия будут стремиться снизить цену на жилье и вылечить нехватку жилья.
Если бы арендодатели пытались повысить арендную плату в отсутствие нехватки жилья, им было бы трудно удерживать свои квартиры в аренду. И для старых, и для новых арендаторов будет соблазн относительно более низкая арендная плата, взимаемая в другом месте.
Даже если арендодатели объединились для повышения арендной платы, они не смогли бы поддержать рост в отсутствие нехватки жилья. Такая попытка будет противостоять новым предпринимателям, а не участницам картельного соглашения, которые будут стремиться удовлетворить спрос на более дешевое жилье. Они будут покупать существующее жилье и строить новое жилье.
Жильцы, конечно, собирались в квартиру без жилья. Те, кто остался в зданиях с высокими ценами, будут использовать меньше места, либо удвоившись, либо найдя меньше места, чем раньше. По мере того, как это происходит, владельцам картелей становится все труднее сохранить свои здания полностью арендованными.
Неизбежно картель развалится, поскольку помещики стремятся найти и удерживать арендаторов единственно возможным путем: понижая арендную плату. Поэтому, очевидно, утверждают, что землевладельцы берут на себя все, что угодно. Они берут на себя все, что несет рынок, как и все остальные.
Еще одна причина, по которой призыв к претензиям является необоснованным, заключается в том, что в действительности нет никакого законного смысла концепции перезарядки. «Переплата» может означать только «зарядку больше, чем покупатель хотел бы заплатить». Но так как мы все действительно хотели бы ничего не платить за наше жилое пространство (или, возможно, минус бесконечность, что было бы эквивалентно арендодателю, платящему арендатору бесконечное сумма денег для проживания в его доме), арендодатели, которые вообще взимают плату, могут быть завышены. Все, кто продает любую цену, большую, чем ноль, можно сказать, что она слишком завышена, потому что мы все хотели бы платить ничего (или минус бесконечность) за то, что мы покупаем.
Не обращая внимания на ложное утверждение о том, что залогодатель переплачивает, что из видения крыс, мусора, падающей штукатурки и т. Д.? Ответственный за эти условия лежит на трущобах?
Хотя в крайнем случае модно говорить «да», этого не будет. Для проблемы жилья в трущобах на самом деле не проблема трущоб или жилья вообще. Это проблема бедности – проблема, за которую хозяин не может нести ответственность. И когда это не результат бедности, это не социальная проблема.
Жилищное жилье со всеми его ужасами не является проблемой, когда жители – это люди, которые могут позволить себе жилье более высокого качества, но предпочитают жить в жилище трущоб из-за денег, которые они могут сэкономить.
Такой выбор может быть не популярным, но выбор других людей, которые могут повлиять только на них, не может быть классифицирован как социальная проблема. Если бы это можно было сделать, мы все были бы в опасности иметь наш самый преднамеренный выбор, наши самые заветные вкусы и желания, характеризуемые как «социальные проблемы» людьми, чей вкус отличается от нашего.
Жилищное жилье является проблемой, когда жители живут там по необходимости – не желая оставаться там, но не в состоянии позволить себе что-либо лучше. Их положение, безусловно, вызывает тревогу, но вина не связана с помещиком. Напротив, он предоставляет необходимое обслуживание, учитывая бедность арендаторов.
Для доказательства рассмотрим закон, запрещающий существование трущоб и, следовательно, трущоб, без каких-либо условий для обитателей трущоб, таких как обеспечение достойного жилья для бедных или достаточный доход для покупки или аренды хорошего жилья. Аргумент состоит в том, что, если смертельный злодей наносит вред обитателю трущоб, то его устранение, несмотря на все остальное, не должно увеличивать чистое благосостояние жителя трущоб.
Но закон не достигнет этого. Это нанесло бы большой вред не только обитателям трущоб, но и обитателям трущоб. Во всяком случае, это повредило бы обитателям трущоб еще больше, поскольку трущобы потеряли бы только один из, возможно, многих источников дохода; обитатели трущоб потеряют свои дома.
Они будут вынуждены арендовать более дорогие жилые помещения с последующим уменьшением количества денег, доступных для производства продовольствия, медикаментов и других предметов первой необходимости. Нет. Проблема не в трущобах – это бедность. Только если бы трущоб был причиной нищеты, он мог бы быть законно обвинен в зле жилья в трущобах.
Почему же тогда, если он больше не виновен в хитрости, чем другие торговцы, что смертный был выделен для поношения? В конце концов, те, кто продает быструю одежду для бауерских бомжей, не оскорблены, хотя их товары уступают, цены высокие, а покупатели бедны и беспомощны. Однако вместо того, чтобы обвинять торговцев, мы, похоже, знаем, где виновата ложь – в нищете и безнадежном состоянии Бауэри-бум.
Подобным же образом люди не обвиняют владельцев свалков в плохом состоянии своих товаров или в ужасном положении своих клиентов. Люди не обвиняют владельцев «дневных пекарен» за заготовку хлеба. Вместо этого они понимают, что если бы не свалки и эти пекарни, бедные люди были бы в еще худшем состоянии, чем сейчас.
Хотя ответ может быть только умозрительным, казалось бы, существует положительная взаимосвязь между количеством вмешательства правительства на экономическую арену и злоупотреблениями и инвекциями, наложенными на бизнесменов, выступающих на этой арене. Было несколько законов, вмешивающихся в «дневные пекарни» или свалки, но многие в жилищной сфере. Таким образом, связь между участием правительства в рынке жилья и тяжелым положением публичного имиджа slumlord должна быть точно определена.
То, что существует сильное и разнообразное участие государства в рынке жилья, нельзя отрицать. Масштабы проектов жилищного строительства, «публичные» проекты по жилищному строительству и городскому обновлению, а также постановления о зонировании и строительные нормы, являются лишь несколькими примерами. Каждый из них создал больше проблем, чем он решил. Больше жилья было разрушено, чем создано, расовая напряженность усугубляется, а окрестности и общественная жизнь разрушены.
В каждом случае кажется, что побочные эффекты бюрократической волокиты и взлома посещаются на трущоб. Он несет ответственность за большую часть переполненности, вызванную программой обновления городов. Его обвиняют в том, что он не строит свои здания до стандартов, изложенных в нереалистичных строительных нормах, которые, если они будут достигнуты, радикально ухудшат ситуацию обитателя трущоб. Принуждение «жилья в Кадиллаке» может нанести вред жителям «жилого дома Volkswagen». Он выводит все жилье из финансового охвата бедных.
Возможно, самая важная связь между правительством и дурной славой, в которой находится трущоб, – это закон об аренде. В законодательстве о контроле за арендой меняются обычные стимулы прибыли, которые ставят предпринимателя на службу его клиентам, на стимулы, которые делают его прямым врагом его арендаторов.
Обычно арендодатель (или любой другой предприниматель) зарабатывает деньги, обслуживая потребности своих арендаторов. Если он не сможет удовлетворить эти потребности, арендаторы будут стремиться к выходу. Свободные квартиры означают, конечно, потерю дохода. Реклама, аренда агентов, ремонт, живопись и другие условия, связанные с повторной сдачей квартиры, означают дополнительные расходы.
Кроме того, арендодатель, который не удовлетворяет потребности арендаторов, может взимать более низкую арендную плату, чем мог бы в противном случае. Как и в других компаниях, клиент «всегда прав», и продавец игнорирует это изречение только по собственной опасности.
Но с контролем ренты система поощрения обернулась. Здесь хозяин может получить наибольшее возвращение, не слушая своих арендаторов хорошо, а из-за жестокого обращения с ними, путем симуляции, отказавшись сделать ремонт, оскорбив их. Когда арендные ставки легально контролируются по ставкам ниже их рыночной стоимости, арендодатель получает наибольший доход не за счет своих арендаторов, а путем избавления от них. Тогда он может заменить их высокооплачиваемыми арендаторами без ренты.
Если система стимулирования оказывается под контролем ренты, это процесс самоотбора, через который определяется вход в «промышленную» арендодателя. На типы людей, привлекаемых к занятиям, влияет тип работы, которая должна быть выполнена в отрасли.
Если оккупация требует (в финансовом отношении) для обслуживания потребителей, будет привлечен один тип арендодателя. Если оккупация требует (в финансовом отношении) для преследования потребителей, то привлекается совсем другой тип помещика. Другими словами, во многих случаях репутация злоумышленника как хитрого, скупого и т. Д. Может быть заслуженной, но в первую очередь это программа управления арендой, которая побуждает людей этого типа становиться помещиками.
Если бы трущобу запрещалось перебирать трущобы, и если бы этот запрет активно применялся, благосостояние бедного жителя трущоб, как мы видели, было бы неизмеримо ухудшено. Это запрет на высокую арендную плату за счет регулирования арендной платы и аналогичного законодательства, что приводит к ухудшению состояния жилья. Запрет на некачественное жилье по жилищным кодексам и тому подобное заставляет помещиков покидать поле жилья.
В результате у арендаторов меньше выбора, и выбор, который у них есть, имеет низкое качество. Если арендодатели не могут принести столько прибыли, сколько могут обеспечить жилье бедным, как они могут в других начинаниях, они покинут поле. Попытки снизить арендную плату и поддерживать высокое качество за счет запретов лишь снижают прибыль и вытесняют трущоб из поля, оставляя бедных арендаторов неизмеримо хуже.
Следует помнить, что основная причина трущоб – не трущоб, а худшие «излишества» рабов – это правительственные программы, особенно управление арендой. Злоумышленник действительно вносит позитивный вклад в общество; без него экономика будет хуже. То, что он продолжает в своей неблагодарной задаче, среди всех злоупотреблений и поношения, может быть только свидетельством его в основном героического характера.